Допустим, вы решили улучшить свое жилище и приступили к активным изменениям, проводя перепланировки комнат - снося стен, объединяя или разделяя помещения, а также перенося санузлы. Однако, помимо новых интерьерных решений, такие действия могут привести к неприятным последствиям. Квартира может потерять целостность в ходе проводимых работ, а также могут возникнуть проблемы со соседями. Важно учитывать, что несанкционированные перепланировки квартиры могут привести к нарушению пожарной безопасности всего здания. По этой причине, любая перепланировка должна быть официально согласована и узаконена в соответствующих органах.

Постройка, перепланировка, ломка

Перепланировка квартиры — это процесс, в ходе которого изменяют конфигурацию помещения. Если правильно продумать все детали, то перепланирование поможет повысить комфортность проживания в ней. Однако не все типы работ можно проводить без согласования. На самом деле, есть целый перечень перестроек, которые категорически запрещены.

Вся процедура перепланировки регулируется главой 4 Жилищного кодекса РФ.

Так какие же изменения можно вносить в перепланировку квартиры? По закону обязательно следует согласовывать три типа работ до начала их выполнения.

Переустройство:

• установка газовых приборов или перестановка уже установленных, требующих прокладки дополнительных газовых сетей;
• замена газовых плит на электрические;
• установка нового инженерного или технологического оборудования, его замена или перенос, который подразумевает повышенное потребление энергоресурсов и воды.

Перепланировка:

• изменение границ или перенос санузлов;
• любые изменения в несущих стенах, такие как создание проемов, разборка несущих перегородок и т.д.;
• перенос кухни или создание кухонных ниш;
• монтаж лестниц, сопровождающихся созданием новых проемов в перекрытиях;
• устройство проемов в стенах между квартирами для изменения границ помещений;
• изменение конструкции пола в доме с межэтажными перекрытиями из дерева;
• разборка ненесущих перегородок;
• строительство перегородок, которые могут давать сверхнормативные нагрузки на перекрытия в многоэтажном доме;
• монтаж антресолей площадью до 40% от площади помещения, в котором она будет расположена.

Работы, меняющие архитектурный облик дома:

• изменение формы или создание новых оконных проемов во внешних стенах или крышах;
• устройство навесов на кровлях многоквартирных домов без увеличения высоты дома или создания нового помещения;
• устройство входов в подвальные или цокольные помещения (без фундамента) площадью не более 10 м2;
• устройство на первых этажах в многоэтажных домах лоджий и балконов;
• создание каминов и дымоходов.

Кроме того, есть работы, на которые необходимо только уведомление в соответствующих инстанциях, без получения разрешения на проведение. К этим работам относятся перемещение сантехнических приборов на другое место, установка новых стеклопакетов в окнах, установка межкомнатных перегородок без дополнительной нагрузки на несущие стены, изменение конфигурации кладовок без увеличения их площади.

Тем не менее, есть такие виды работ, которые абсолютно запрещены при перепланировке. К ним относятся:

• снос несущих конструкций здания — разрешен только частичный демонтаж после тщательного обследования специалистом;
• объединение отапливаемого и неотапливаемого помещений;
• расширение мокрых зон за счет жилых комнат, только если квартира находится на первом этаже;
• объединение газифицированной кухни и жилой комнаты;
• выведение батарей отопления на лоджию или балкон, поскольку это может нарушить температурный режим во всем здании;
• демонтаж переливного порога санузла, так как он защищает остальные помещения от затопления;
• демонтаж общедомовой вентиляции;
• присоединение чердака к жилым комнатам.

Все эти запреты связаны с тем, что они могут негативно повлиять на устойчивость конструкций здания, его пожарную безопасность, а значит, на безопасность жильцов, а также ухудшить состояние других помещений в доме.

Хотите внести изменения в свою квартиру, провести перепланировку? Тогда обратите внимание, что для этого вам необходимо собрать несколько документов.

В числе документов, которые придется предоставить в соответствующие органы, будут:

• Заявление на перепланировку, которое можно получить и заполнить в МФЦ.
• Договор о социальном найме или документы, подтверждающие ваше право на собственность квартиры. Сюда могут входить выписка из ЕГРН, которую вы также можете получить в МФЦ.
• Технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру, полученные в БТИ.
• Проект перепланировки и техническое заключение.
• Нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры. Кроме того, если вы подаете документы на перепланировку совместно с другими собственниками, то согласие не потребуется.

В заявлении на перепланировку нужно указать фамилию, имя и отчество заявителя, местонахождение квартиры, наличие проекта, а также дату и подпись ответственного лица.

Если вы решили перепланировать свою квартиру, следуйте определенной процедуре согласования. Для начала, заказывается проект в специализированной организации, зарегистрированной в СРО и имеющей свидетельство о допуске к подобным работам. Процесс согласования будет проходить без проблем, так как специалисты точно знают, какие работы допускаются законодательством, а какие нет.

Проект перепланировки состоит из текстовой и графической частей, а также Приложения с информацией о производстве общестроительных работ, нормативной базе и допусках СРО. Вместе с заказом в проектную организацию потребуется предоставить техпаспорт на квартиру или поэтажный план, а также экспликацию помещений.

После создания проекта и сбора всех остальных документов необходимо обратиться в Жилищную инспекцию через Многофункциональный центр. Заявку можно подать как в офисе, так и в онлайн-режиме, прикрепив к ней скан-копии всех документов, заверенных цифровой подписью представителя компании, разрабатывавшей проект.

После регистрации запроса жилищная инспекция начнет проверку информации. Если перепланировка будет проводиться на основе типового проекта, то может потребоваться обследование помещения, чтобы установить возможно ли проведение в нем планируемых работ. Решение по заявлению должно быть принято не позднее, чем через 30 рабочих дней, после чего заявителю выдается разрешение на перепланировку или обоснованный отказ в ее проведении.

Перепланировка, сделанная без согласования, считается незаконной, поскольку конфигурация помещения не соответствует той, которая указана в документации БТИ. Срок действия решения о согласовании перепланировки – год со дня его принятия. В случае получения разрешения из Мосжилинспекции, процесс согласования перепланировки не заканчивается.

После ремонта квартиры необходимо вызвать инспектора из МЖИ для принятия квартиры и техника из БТИ. Перед вызовом инспектора из МЖИ необходимо подписать акты на скрытые работы у проектной строительной организации, которая выполняла ремонт, а также подать заявление через МФЦ в МЖИ на вызов инспектора. Инспектор выходит на осмотр квартиры и при отсутствии замечаний подписывает акт о завершенном переустройстве.

После завершения перепланировки собственник квартиры еще через МФЦ или напрямую подает заявление в БТИ на вызов техника. После получения нового техпаспорта необходимо сравнить площадь квартиры с первоначальной. И в случае если площадь отличается, необходимо внести изменения в Росреестр.

Процесс согласования перепланировки может занять несколько месяцев и включать в себя множество действий и подачу различных документов. Однако, следуя определенной процедуре, вы можете официально изменить планировку своей квартиры, получить соответствующие документы и не столкнуться с проблемами в будущем.

Планируя перепланировку своей жилплощади, следует учитывать, что услуги по его созданию и согласованию не являются дешевыми. Общая стоимость проекта зависит от нескольких факторов, а именно: общего количества элементов, которые будут подвергаться изменениям, общей площади помещения и типа здания, в котором запланированы работы.

Стоимость проекта простой перепланировки, без затрагивания несущих конструкций, начинается от 180 рублей за 1 м2 в квартире площадью до 100 м2 и от 150 рублей за 1 м2 в квартирах большей площади.

Тем не менее, затраты на создание проекта не заканчиваются. Кроме того, необходимо его согласование. Обычно, услуги по согласованию простой перепланировки без затрагивания несущих конструкций обойдутся в 35 000-40 000 рублей в специализированной компании. Если же в ходе работ производится переделка несущих стен, то цена возрастает и составляет примерно 45 000-60 000 рублей. Разделение или объединение квартир ориентировочно оценивается также в 45 000-60 000 рублей и зависит от необходимости внесения корректив в несущие конструкции.

Некоторые клиенты стремятся сэкономить и обращаются к специалистам-фрилансерам, которые часто размещают свои объявления в интернете. Цены на их услуги могут быть ниже, чем в профессиональных бюро, однако, качество работ вызывает сомнения. Невозможно гарантировать, что проект будет разработан на должном уровне, поскольку никто не проверяет компетенцию таких проектировщиков. Кроме того, они не имеют возможности помочь с согласованием созданного проекта. Следовательно, экономия может оказаться невыгодной: клиентам может прийтись платить штрафы за нарушение требований к перепланировке или даже заказывать новый проект.

Необходимо учитывать, что проведенная перепланировка без согласования может быть признана незаконной, и на владельца обязательно будет наложен штраф. В худшем случае суды могут отказать в удовлетворении исков об узаконивании перепланировок, и собственникам может потребоваться привести квартиру в соответствие с исходными документами. И это означает дополнительные, часто значительные расходы, которые могут превышать стоимость самих работ. В такой ситуации стоит ли рисковать?

Фото: freepik.com